Zastanawiasz się w co inwestować kapitał? Sprawdź inwestycje w condohotel
Co to jest system „condo”?
Najogólniej, system condo polega na zakupie pokoju (apartamentu) w powstającym obiekcie noclegowym (hotel, aparthotel) przez indywidualnego inwestora, który następnie udostępnia go pod wynajem czerpiąc z tego zyski na określony w umowie z operatorem procent w skali roku.
W Stanach Zjednoczonych i na zachodzie Europy system „condo” od ponad 20 lat jest popularnym sposobem inwestowania kapitału, a także zarządzania własnym apartamentem. W wybudowanych w atrakcyjnych lokalizacjach obiektach inwestorzy indywidualni kupują na własność apartamenty, wynajmując je pod swoją nieobecność. W krajach, gdzie system ten jest bardzo popularny, condohotele zarządzane są przez renomowane marki hotelarskie m.in. Ritz-Carlton, Hilton, Le Meridien czy Kempinsky.
Korzyści z inwestycji w condo
- Bezpieczna i atrakcyjna alternatywa dla lokat bankowych
- Wzrost wartości nabytej nieruchomości
- Stały roczny dochód
- Generowanie zysków bez poświęcenia czasu inwestora
- Możliwość odzyskania podatku Vat bez konieczności rejestrowania działalności gospodarczej
- Możliwość korzystania z opcji „pobytów właścicielskich” – pobyt w apartamencie jedynie za koszt zużytych mediów oraz sprzątania.
Ryzyka inwestycji w condo
Inwestycje w nieruchomości typu condo nie są ani mniej, ani bardziej ryzykowne od inwestowania w „tradycyjne nieruchomości” – deweloper budujący obiekt może go nie ukończyć w terminie lub wykończyć w innym, niż ustalony, standardzie. Oczywiście, w takiej sytuacji można dochodzić na drodze prawnej zadośćuczynienia za poniesione straty lub braki w wykończeniu apartamentu.
Innym rodzajem ryzyka, dużo poważniejszym niż przytoczone powyżej, jest nieefektywność operatora, któremu oddajemy zakupiony apartament. Każdy nabywca condo-lokalu kupuje go z założeniem określonego poziomu zwrotu z inwestycji w postaci czynszu dzierżawnego. Zazwyczaj te oczekiwania są również zdyskontowane w cenie samego apartamentu. Jeżeli jednak operator nie potrafi sprostać swoim obietnicom i czynsz roczny jest poniżej oczekiwanego, to niestety i sama wartość lokalu bardzo często zdecydowanie obniża się i ciężko jest wtedy zamknąć tę inwestycję bez straty.
Dlatego, przy wyborze oferty condo-apartamentów należy bardziej zwracać uwagę na to, czy przyszły operator, któremu mamy oddać w dzierżawę swój lokal, prowadzi już jakieś obiekty i jaką faktycznie dostarcza rentowność.
Na co zwracać uwagę wybierając condo
Kto buduje i później będzie prowadził budowany ośrodek?
W przypadku condo-apartamentów, jak w innych inwestycjach, trzeba bardziej zwracać uwagę na to komu powierzamy nasz kapitał (apartament), niż na obietnice i tzw. „plany rozwojowe”. Rynek hotelowy i turystyczny jest trudny i wymaga dość dużej wiedzy i doświadczenia. Lepiej jest więc zdecydować się na niższy, gwarantowany czynsz, niż na ambitne, ale tylko obietnice.
Co tak naprawdę wpływa na wysokość czynszu?
Niestety firmy oferujące inwestycje w condo-apartamenty często bazują na niedopowiedzeniach i nieczytelnych zapisach. Dosyć częstą praktyką jest podawanie procentowego czynszu, ale liczonego od niepełnej wartości kupowanego apartamentu (np. wartości lokalu pomniejszonego o wyposażenie). Innym, stosowanym „trickiem” jest obietnica „połowy przychodu z wynajmu pokoju”. Nieświadomy nabywca niestety po fakcie uświadamia sobie, że obiekt sprzedaje pobyty z wyżywieniem, a to ile w cenie pobytu stanowi cena wyżywienia, a ile noclegu zależy już tylko od operatora. Zawsze w takich przypadkach powinniśmy żądać wyraźnych i jednoznacznych zapisów w umowach dzierżawy.
Gdzie jest zlokalizowany obiekt, w którym kupujemy apartamenty?
Znawcy obrotu nieruchomościami powiadają, że „na wartość nieruchomości mają przede wszystkim wpływ 3 czynniki: lokalizacja, lokalizacja, lokalizacja”. Warto więc, przed podjęciem decyzji o zakupie apartamentu, dowiedzieć się co i kiedy będzie budowało się w najbliższym sąsiedztwie, czy budowany obiekt jest w pierwszej czy kolejnej linii zabudowy itd.
